![[클래스101] 송사무장 강의 정리 노트](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FLGaG3%2FbtrXmSE4yOt%2F8iFXuPeZIAoRN0YAvbfoUk%2Fimg.png)
평범한 삶을 벗어나 부자의 길로 탈출하는 송사무장의 부동산 투자 노하우
체크리스트 및 점수
- 내가 하고 있는 투자공부를 같이하는 스터디 환경이 만들어져 있는가? - 10점
- 투자 전략에 있어서, 자산+현금흐름+레버리지 3 요소가 설계되었는가? - 10점
- 나는 레버리지를 이용해서, 시드 5천만 원으로 현금흐름을 반드시 만든다.? ( 목표설정) - 3점
- 내 주변의 매물들의 시세를 파악하고 있는가? - 10점
- 멘털 회복을 - 긍정적으로 생각해 기분을 좋게 만들 수 있는가? - 20점
- 투자 매물에 대한 검토 - 성공하는 투자 원칙의 가드레일 메트릭을 넘겼는가? - 10점
- 투자 매물에 대한 검토 - 실패하지 않는 투자 원칙의 가드레일 메트릭을 넘겼는가? - 10점
CHAPTER 1 평범한 인생에서 부자가 되는 법
부자가 되려면 부자가 있는 곳에 가라
- 혼자서 공부하기보단, 공부를 하기위한 환경과 인맥들을 만들어라.
부자의 기준은 무엇일까?
- 시간과 돈으로부터 자유로운 사람
- 더 구체적으로 월세 300만원을 받는 사람.
자산 + 현금흐름 + 레버리지를 모두 이용하는 투자
1. 종잣돈을 불리는 투자 ( 5천만 원 ~ 1억 )
2. 월세를 받는 투자. 월 300백 + 중장기 투자
3. 월세 500만 원 + 중장기 투자
*정말 물건을 잘 골라야 한다, 15년 정도는 가지고 있을 건물을 골라야 한다.
레버리지를 이용해야 한다.
만약 시드머니 3억이 필요하다면, 대출 레버리지로 1억만 있어도 투자가 가능하다.
- 대출 : 다른 사람들의 보증금 + 은행의 대출을 이용해야 한다.
- 인맥 : 공동투자
투자 사례
투자 사례 1) 다가구 주택 15년 보유
경기도 안산시 다가구 주택
1. 매입
- 매입가 : 3억 1천만 원에 매입 ( 2003년 )
- 보증금 : 2억 2천만 원
- ⇒ 실제 투자금 9천만 원
2. 현금흐름
- 월세 300만 원 * 12개월 * 15년
- ⇒ 임대수익 년 3600만 원 , 15년 총 5억 4천만 원
3. 매도
- 15년 뒤 매도가 8억 8천만 원
- ⇒ 매매 차익 : 5억 7천만 원
총수익 : 11억 1천만 원
투자 사례 2) 상가 매입 12년 보유
1. 매입
- 매입가 1억 3800
- 대출금 9800 ( 대출이자 35만 원 )
- 보증금 2000 ( 월차임 150 )
- ⇒ 실제 투자금 2000
2. 현금흐름
- 월세 150만 원 ( -35만 원 이자 ) * 137개월
- ⇒ 임대수익 년 1380 만원
3. 매도
- 12년 후 시세 5억 원
- ⇒ 매매 차익 3억 6,2000 만원
결론.
앞으로 키워야 할 능력 : 오래갈 부동산을 고르는 능력
3년 안에 부자 되는 방법
1. 책 : 실전 투자가의 책을 살 것
- 저자의 사소한 노하우를 캐치
2. 커뮤니티 가입
- 실패 경험담 노하우를 캐치
- 성공 경험담 노하우를 캐치
3. 스터디 만들기
- 같이 공부하면서, 성장해나갈 사람들 구하기.
4. 실전 투자
- 무조건 잃지 않는 투자로 성공해야한다.
- 혼자서는 어렵다.
CHAPTER 2 마인드
부자가 되기 위한 조건
마인드에 대한 이야기다. 중요한 이야기지만 어떻게 보면 진부하게 들릴 수 있다.
그만큼 믿음과 확신이 중요하다. 이 부분만큼은 종교처럼 믿고 따라도 되겠다. 당신의 행동이 변화할 때까지.
1. 경제적 열망, 부자가 되는 방법은 존재하며 누구나 그 방법(공부)을 충분히 이해한다면 3년에 걸쳐 목표를 이룰 수 있다.
2. 경제적 확신, 작은 목표먼저 실행해 보자.
3. 경제적 자유, 그러다 보면 자유를 얻게 된다.
*일을 하지 않아도, 현금흐름을 만들어내는 시스템을 구축해라. 매우 매우 힘들지만 한번 구축해 두면 잘 무너지지 않는다.
+경제적 확신을 가로막는 본능적 사고
우리는 기본적으로 탑재한 사고 과정들이 있다. 이는 DNA에 코딩된 디폴드 값이라서 쉽게 인지할 수 없다. 이를 클루지라고 한다.
경제적 확신으로 나아갈때 나 역시 클루지가 작용하고 있다.
인간의 보상심리체계는 선형적이다. 즉 1만큼 노동을 했으면 1만큼 보상을 바란다.
게임의 시스템이 이런 보상체계와 잘 맞도록 설계된다. 그렇지 못한 게임은 재미가 없어 망한다.
하지만 현실은 선형적인 보상체계가 잘 없다. 취업하기 전까지 공부를 쭉 하지만 번번이 취준에 실패한다.
그러다 문득 합격 메시지와 함께 월급이라는 보상 체계를 얻는다.
정규직 직원이 되서야 선현적인 보상 체계인 월급을 받게 된다. 현실에 드문 1달짜리 보상 체계이다.
반대로 부자가 되기 위한 시스템은 선형적인 보상체계와 정 반대의 포지션을 가지고 있다.
보상 체계가 노력 대비 보상이 지수 곡선을 따르기 때문이다.
그래서 Youtube를 시작하려고 해도, 잘 안되고. 블로그를 포스팅을 하려고 해도 쉽게 물린다.
내가 생각하기에는 이러한 지수적 보상 체계를 가꾸는 초기 단계에서는 애초에 목표를 작게 잡는 것이 좋다.
시작할 때는 조회수 100 목표, 그다음에는 조회수 2배 증가 달성, 그다음에도 조회수 2배 증가 달성
계속 2배씩 조회수를 늘리다 보면 복리에 의해, 100 > 200 > 400 > 800 씩 목표를 잡을 수 있고 이는 들이는 노력 대비 성과가 곱이 된다.
경제적 확신을 위해서는 지수적 보상 체계에 익숙해져야 한다.
사고 회로 - 성공할 수 있는 강한 멘털을 갖는 법
1. 긍정의 멘털로 확신
- 의심하면 힘들어진다.
2. 힘든 상황에서도 힘들지 않기
- 즐겁게 일한다는 것은, 즐겁지 않기 때문에 억지로 즐기려고 하는 것이다. 즉, 즐겁게 해석하는 것.
- 같은 상황을 보면서, 계속 긍정적으로 해석하면서 내 기분을 좋게 만들 수 있는 사고과정을 키워 나가야 한다.
- 1. 내가 항상 나를 기분 좋게 만들어 준다.
- 2. 셀프로 선물(보상)을 준다. 운동, 맛난 거 등등
- *이것만 하면, 저 여행지를 갈 수 있어.
3. 이성적으로 문제 해결하기
- 큰 어려움이 닥쳐도, 감정적으로 풀기도 한다.
- 되도록 이성적으로 이 문제에 대해서 내가 해결할 수 있는 범위만을 딱 정하고, 방법을 찾도록 한다.
- 그렇게 되면, 정신이 맑아지고 앞으로 나아갈 수 있다.
원칙 - 부자처럼 생각하고, 부자처럼 행동하기
중장기적으로 플랜을 세우기
- 1만 시간의 법칙도, 중장기적인 플랜이다.
*특히나 천천히 움직이는 부동산 투자는 더 큰 관점에서 봐야 할 것 같다. 10년은 바라보면서 투자를 결정해야 될 것 같다.
*주식도 단타를 치는 것이 아니라면, 6개월~1년 동안의 매집기간은 고려하고, 몇 개월의 상승기를 기다리는 것도 필요.
똑같은 책을 보고, 다르게 배우기
- 이론가 vs 투자자 다른 관점에서 배우기
- '유치권'에 대해서도 이론가가 된다면 두꺼운 하나의 책을 읽어야 한다.
- '유치권'을 투자자의 관점에서 보면, 내 매물에 적용될 사항만 알면 된다.
*내가 하는 실수 중 하나는, 투자를 하기 위해서 직접 시스템을 만들려고 한다. 그냥 돈 내고 다른 사람들이 만든 도구를 이용하는 것이 훨씬 더 빠른 길이고 효율적인 방법이다.
대중들과 반대편에서 서야 한다.
- 파레토 법칙에 의해, 돈을 벌려면 '대중'들이 돈을 잃을 때 행동해야 한다.
인맥을 소중하게 생각한다.
- 한 사람의 능력은 무한하다.
- 같이 동업을 하게 되면 한 사람이 플러스되도록 매우 도움 된다.
- 작은 선물이라도 주자. 약속을 지키자.
상대방 입장에서 답을 찾아야 한다.
- 축구 교실은 축구 실력을 올리는 게 아니라, 엄마의 수고를 덜어 아이를 즐겁게 하고 에너지를 빼서 집에서 재우도록 만드는 것.
- 집을 구매할 때, 구축이라도 인테리어로 승부
당신도 할 수 있는 송사무장의 부자 되는 공부법
한 가지를 탁월하게 잘하는 것보단 두 가지를 잘하는 것 ( 타이탄의 도구 )
- 예) 내가 갖춘 지식이 얼마나 소수가 가졌는가?
- 땅의 1/3 만 나왔다. 이후 부동산 재개발로 얻는 가치 (부동산)
- 땅의 2/3을 법률적으로 소송해서 푸는 방법. (법)
기획자가 되어야 한다. ( 비즈니스 마인드 )
- 그 가치를 알아보는 사람이 기획자. 어떻게 돈으로 현실화시킬지
- 재개발될 수 있는 토지 알아보기 -> 건축설계소 의뢰
- 시공사 -> 건설회사 의뢰
- 토지 구매, 부동산 분양 -> 공인 중개사 의뢰
- *기획자는 전체 공정에 들어가는 비용과 마진을 계산하게 된다.
- *기획자는 소비자가 좋아하는 것을 공부한다.
- *기술자는 항상 의뢰만 받고, 노동료만 얻게 된다.
- 앞으로 공부할 때 기획자의 눈으로 보는지, 아니면 기술자의 레벨로 보는지 고려하기
CHAPTER 3 부동산 투자 로드맵 이해
부동산으로 부자되는 프로세스
크게 3단계 로드맵으로 이해하자.
1. 종잣돈을 불리는 단계
2. 월세 300만 원을 만드는 단계
3. 월세 500만 원을 만드는 단계
부동산 투자의 대상 카테고리
1. 아파트
2. 빌라/다가구/(재개발)
3. 특수 물건
4. 오피스텔/빌라/다가구
5. 상가
부동산 투자의 시기별 대상
- [1] 첫 투자로 3천만 원 자금 ( 송사무장은 7천만 원 )
- * 종잣돈을 불리는 투자를 해야 한다. 1,2번을 추천. 세제 혜택 때문
- * 세금 혜택 - 1 가구 1 주택 2년 이상 보유 > 얼마의 차익이든 세금이 0원 ( 양도세 비과세 혜택 ) /
- [2] 그다음은 1,2,4번 확장..
- [3] 3억 원 자본 달성
- * 오피스텔, 빌라, 다가구 매입으로 리모델링 수행, 월세 100, 200 정도 기대
- * 아파트는 공실 세팅을 해야 하지만, 다가구 주택은 그렇지 않다.
- [4] 상가 - 월세 100만 원 단위
부자의 셈을 알면 투자가 쉬워진다. - 대출
*셈 = 계산이다, 얼마의 매매차익을 얻을 수 있는지 계산하기.
송 사무장이 지키는 절대 원칙
1. 시세보다 싸게 사야 한다. ( 급매물 )
2. 투자금으로 최소한의 자금이 묶이게 해야 한다.
오피스텔 투자 사례) - 1
1. 매입
- 매입가 3910 만원 ( 오피스텔 저평가, 조망권 망했었음 )
- 취등록세 156 만원
- 대출금 2700만 원 ( 5%, 112,500 원 )
2. 현금흐름
- 보증금 500만 원 ( 월세 480,000 원 )
- 실제 투자금 886만 원 ( 3910 + 156 - 2700 + 500 )
- 임대 수익 (월세-이자) 367,500 원 / 월
- * 4,410,000 원 / 년 , 수익률 50.9 % ( = 441만 원 / 886만 원 )
- * 2년 만에 원금 회복
상가 투자 사례) - 2
1. 매입
- 매입가 9,870 만원 ( 2층 상가, 25평 , )
- 취등록세 - 395 만원
- 대출금 6900 만원 ( 5%, 287,000 원 )
2. 현금흐름
- 보증금 2000만 원 ( 월세 81 만원 )
- 실제 투자금 1,365 만원
- 임대 수익 (월세-이자) 81 만원 / 월
- * 975 만원 / 년 , 수익률 71.4 % ( = 975만 원 / 1365 만원 )
- * 1.5 년 만에 원금 회복
이런 수익률이 높은 좋은 물건을 보는 눈과, 매물을 조금씩 모아가면 된다.
시장에서는 보통 6~7% 의 수익률을 주는 매물도 많다. 파는 사람이 그 정도로 설계를 해두었기 때문.
부동산 투자를 쉽게 하는 방법 - 시세확인
시세가 얼마인지만 파악하면 된다.
- 국토부 실 거래가
- KB 부동산
내가 살고 있는 동네의 시세 확인하기
- 시세를 구하기 어렵다. 그러면 개이득일 수 있다. 틈새가 보인다.
- 역 근처에 나 홀로 아파트가 있었다. 해당 시세는 집 근처 부동산이 아니면 잘 몰랐고 인터넷에도 없었다.
- 내 주변의 시세를 알고, 주변의 시세의 변화를 알다 보면 새로운 건물이 들어서면 시세를 대략 알 수 있다.
- 스스로 가치평가가 되자, 나 홀로 아파트의 잘못된 감정가를 알게 되어 3채 매입.
시세를 매우 잘 알고 있어야 한다. 현장에 나가서 시세를 물어보자. 싸게 구매하는 것이 매우 중요하다.
송사무장이 알려주는 실패를 피하는 법 - 수요, 시세
1. 원금 보장이 되어야 한다.
- 수요와 공급을 확인하기
- 미래의 호재를 보고 매입하면 실패할 수 있다.
- 수요지표를 봐야 한다. 인구의 유입을 봐야 한다.
- 서울(강남)에 진입하고 싶지만, 수도권으로 가는 이유도 수요의 측이다.
- 여수 엑스포, 평창올림픽 등 호재를 보고 매입하고 장기적으로 수요가 없어 망했다.
2. 모르는 것에 투자하지 않기
- 분양 물건 ( 오피스텔, 상가, 빌라, 분양형 호텔 )
- 광고가 오랫동안 나온다면, 수익을 펌핑한 것이다.
- 임장을 가서, 1. 주변 임대 시세를 파악. 2. 주변의 공실률도 파악.
- 신규 분양 상가, 오피스텔, 생활주택 등은 수익내기가 어렵다.
- 주변의 임대시세를 조사해 봐서 거품을 제거한 가치를 봐야 한다.
- 직장에서 평생 모은 돈을, 대충 잃어선 안된다.
3. 무리하지 않기
- 대출 80% 를 받고 > 임대 세팅으로 월세 수익 벌고 > 대출을 상환하여 50% 까지는 만들어 두었다.
- 여유 없이, 계속 대출에 대출만 받으면 흑자 부도로 큰 리스크를 가질 수 있다.
- 한번 배워두면 평생 써먹을 수 있으니, 여유 있게 공부하자. 할아버지가 돼 돼서도 투자하도록.!
CHAPTER 4 초급: 부동산으로 종잣돈 불리기
*초급 목표 : 부동산 공부 방법 + 매입 방법
*중급 목표 : 월세 늘리기
*고급 목표 : 큰 매매 수익, 큰 현금흐름 만들기
부자가 되는 공부 완성하는 법
월세를 세팅한 부동산 투자와 그렇지 못한 투자
- 부동산 자산 가치에만 투자해서, 자산 차익으로 현금흐름을 만든다면 꾸준한 수익이 나오기 어렵다.
- 시간적인 여유가 없어지고, 멘털이 흔들리게 된다. 진정한 경제적 자유가 될 수 없다.
- 종잣돈 불리기 단계 : 단기 70% + 중장기 30%
- 월 300 현금흐름 단계 : 단기 10% + 중장기 40% + 수익형 부동산 50%
한 번 알아두면 평생 써먹을 수 있는 - 경매
경매의 장점
1.원금 보장
2. 대출 용이
3. 다양한 물건
4. 경매 공부는 쉽다.
5. 오픈북 시험이다.
1. 원금 보장
경매는 원금 보장이 100% 되는 상품이다. 유일한 상품이다.
- 경매는 법원에서 매각되는 물건을 사는 것이다.
- 부자의 셈으로 2천만 원이 벌리고, 입찰을 해서 낙찰돼도 모든 돈을 돌려받는다.
2. 대출 용이
- 경락잔금대출 : 낙찰가격의 80~90% 까지 대출해 주는 상품이 있다. 최소한의 돈이 묶이도록 세팅이 가능하다.
- *송 사무장은 300만 원 돈으로 레버리지를 이용해서 1억 원까지 수익률을 냈다.
3. 다양한 물건
- 7천만 원으로도 여러 가지 물건을 살 수 있다.
4. 경매 공부는 쉽다.
- 수준이 낮으면, 낮은 레밸의 물건을 살 수 있다.
- 책으로 일주일정도 공부해서 가능하다.
5. 오픈북 시험이다.
- 경매는 오픈북 시험이다. 한 달 동안의 공부기간이 주어지고 아니다 싶으면 원금 빼도 된다.
고수의 물건이란?
- 경쟁을 덜 하면서, 최대의 수익을 버는 것.
- 경쟁이 심한 물건은 입찰가도 높을 뿐 아니라 수익률도 적다.
- 책, 강의에서 고수의 노하우를 캐치해서 레밸을 올릴 수 있다.
경매 투자 사례
경기도 부천의 다세대 빌라
- 감정가 5500만 원
- 낙찰 2877만 원
- 실투자금액 300만 원 정도, 임대 세팅 후 1억 5천만 원 수익
단점 : 경매의 매물이 싼 이유
- 명도 : 집에 살고 있는 사람을 직접 내보내야 한다.
부동산 투자로 매주 즉석 복권 이상의 수익을 내는 법 - 공매
공매의 권리분석과 경매의 권리분석은 동일하다.
- 경매의 권리 분석을 마스터하기
- 공매와 경매는 절차만 다르다.
- *경매는 민사 집행법으로 매각을 진행 (법원) , *공매(압류재산)는 국세징수법으로 매각 진행 (자산관리공사)
공매를 할 때는 시간에 대해서 자유롭다.
- 경매투자는 현장조사는 가능하지만, 입찰을 하려면 오전에 진행하기 때문에 휴가를 써야 한다.
- 매번 낙찰이 되면 , 휴가 부담이 커진다.
- 공매는 전자로 입찰이 가능하다. 그래서 시간적 부담이 적다.
물건을 하나만 입찰하지 않고 여러 입찰이 가능하다.
- 경매에서는 한 개의 법원에서만 이뤄지는 것만 가능
공매 입찰기간이 3일간 ( 월, 화, 수 ) 진행된다.
- 분석 후 시간적 이유로 입찰이 불가능하지 않다.
단점 : 공매는 인도명령제도가 없다.
- 경매는 한 달 정도 안에 사람을 나가라는 명령을 받을 수 있다.
- 공매는 명도소송을 통해 얻어야 한다. 6개월 정도의 시간이 걸린다. ( 빠르면 3개월 )
- 막상 공매를 하면, 대화를 통해서 점유자분과 딜이 가능하다.
- 그래서 경쟁자가 적다. 공매 물건을 쭉 보면 천만 원짜리 복권을 쉽게 찾아볼 수 있다.
- 경쟁률 : 경매 > 공매 > 신탁 공매, 경쟁률이 낮은 순서대로 신탁공매 먼저 확인하자.
공매의 바이블 - 공매의 기술, 한 권만 읽으면 된다. 공부가 쉽다.
공매의 실전 사례
인천 다세대 빌라
- 6800만 원 감정
- 빌라 - 방 3개, 명도 이전 책임 : 매수자, 여름 휴가비 벌 목적
- 3420만 원에 낙찰, 절반가격에 매입
- 명도소송을 제기했지만, 대화로 해결했다.
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