[Book][요약][스터디] 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 - 1

Goal

• 꼬마 아파트를 산다면?! 시뮬레이션 만들기
• 대표 꼬마 아파트 조사
• 내 집마련 체크리스트 만들기
• 자금계획엑셀표

 

Q ( ask to AI in docs )

• 아파트에 비해 주택가격은 많이 오르지도 않고, 회전율도 매우 작다. 왜 그런가?

꼬마 아파트는 전통적인 아파트와 비교하여 주거용 면적이 작고, 가격이 비교적 저렴하여 초보적인 부동산 투자자들이나 한정된 예산으로 아파트를 구매하고자 하는 가정들에게 매력적입니다. 그러나 꼬마 아파트는 대개 교통이 편리한 지역에 위치하고 있어서, 주거지로서의 가치가 높은 것은 사실입니다. 그럼에도 불구하고 꼬마 아파트에 대한 수요는 상대적으로 적은 편입니다. 이는 주택시장에서 꼬마 아파트의 가치가 잘 인식되지 않아서이거나, 큰 아파트보다 가격 변동성이 적어서 투자 수익률이 높지 않다는 인식 때문일 수 있습니다.

 

 

꼬마 아파트는 대개 대출이나 중개 수수료 등 추가적인 비용이 적어서, 실제로 거주하는 가정에게는 매력적인 선택지일 수 있습니다. 그러나 투자자들에게는 아파트의 가격변동성이 적어서 투자 수익률이 높지 않다는 단점이 있습니다. 또한, 꼬마 아파트를 보유한 주인들이 장기적인 주거지로 활용하고자 하는 경우가 많기 때문에, 회전율이 낮은 것으로 보입니다.

 

 

하지만, 최근에는 꼬마 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 대부분의 꼬마 아파트는 교통이 편리한 지역에 위치하고 있어서, 실제로 거주하는 가정에게는 매력적인 선택지일 수 있습니다. 또한, 최근의 부동산 시장에서는 꼬마 아파트의 가치가 높아지고 있습니다. 이는 대형 아파트의 가격이 높아지면서, 꼬마 아파트의 가격이 상대적으로 저렴한 것이 한 영향을 미치기 때문입니다. 따라서, 꼬마 아파트는 부동산 투자에 대한 다양한 선택지 중 하나로 고려할 수 있습니다.

 

 

아파트에 비해 주택가격이 상대적으로 오르지 않는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 일반적으로, 아파트는 대규모 건설이 가능하고 대량으로 생산되어 대규모로 거래될 수 있습니다. 따라서, 대규모 건설이 가능한 아파트는 주거용 면적이 크고, 다양한 공공시설이나 상업시설 등이 함께 건설되어 위치가 좋아서, 그에 비해 가격이 오르는 경향이 있습니다.

 

 

반면에, 주택은 개별적으로 건축되어 대규모 건설이 어려울 수 있습니다. 또한, 주택은 대개 대형 아파트와는 달리 개별적인 입지와 조건에 따라 가격이 결정되기 때문에, 주거용 면적이 작은 꼬마 아파트의 가격이 오르지 않는 경우도 있습니다.

그러나, 최근에는 꼬마 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이는 대부분의 꼬마 아파트가 교통이 편리한 지역에 위치하고 있어서, 실제로 거주하는 가정에게는 매력적인 선택지일 수 있기 때문입니다. 또한, 꼬마 아파트가 대형 아파트보다 가격이 저렴하고, 부동산 시장에서 꼬마 아파트의 가치가 상승하는 추세에 있다는 점도 이러한 수요 증가에 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

 

따라서, 꼬마 아파트에 대한 부동산 투자는 다양한 요인을 고려해야 합니다. 주거용 면적이 작고, 회전율이 낮아서 투자 수익률이 높지 않은 것은 사실이지만, 교통이 편리한 지역에 위치하고 있어서 실제 거주하는 가정에게는 매력적인 선택지일 수 있습니다. 또한, 최근의 부동산 시장에서 꼬마 아파트의 가치가 높아지고 있다는 점도 고려해 볼 필요가 있습니다.

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정리 : 주택 — 아파트 입지 차이

• 대규모 건설로 주변 공공시설(학교 등), 상업시설 존재 가능
• 가격 결정이 쉽고, 거래회전율이 높다.
• 공통점 : 교통, 전용면적, 실거주 수요
• 아파트 가격을 결정하는 요인들을 무엇이 있는가?

 

아파트 가격을 결정하는 요인들은 매우 다양합니다. 그중에서도 가장 큰 영향을 미치는 요인은 원가와 입지가격입니다. 일반적으로, 아파트는 대규모 건설과 대량 생산이 가능하기 때문에 상대적으로 원가가 저렴하게 책정되고, 대개 대형 건물 단지 안에 위치하기 때문에 입지가격이 높습니다.

 

 

하지만, 이 외에도 아파트 가격에는 다양한 요인이 영향을 미칩니다. 예를 들어, 아파트의 크기, 구조, 시설 등이 있습니다. 또한, 아파트가 위치한 지역의 교통 상황, 주변 시설 등도 아파트 가격에 영향을 미칩니다. 이와 더불어, 사람들의 심리나 선호도 등도 아파트 가격에 영향을 미칩니다.

 

 

특히, 최근에는 꼬마 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 대부분의 꼬마 아파트는 교통이 편리한 지역에 위치하고 있어서, 실제로 거주하는 가정에게는 매력적인 선택지일 수 있습니다. 또한, 꼬마 아파트가 대형 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴하고, 부동산 시장에서 꼬마 아파트의 가치가 상승하는 추세에 있다는 점도 이러한 수요 증가에 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

 

마지막으로, 사람들이 부동산 시장에 대한 인식과 대처 방식도 아파트 가격에 영향을 미치는 요인 중 하나입니다. 예를 들어, 부동산 시장이 침체 상태일 때는 가격 하락을 예상하고 아파트를 매입하려는 사람들이 늘어나면서, 가격이 상승하지 않고 하락할 가능성도 있습니다.

 

 

요약하면, 아파트 가격을 결정하는 요인들은 매우 다양하지만, 가장 큰 영향을 미치는 요인은 원가와 입지가격입니다. 또한, 아파트의 크기, 구조, 시설 등과 함께 교통 상황, 주변 시설, 사람들의 심리와 선호도, 부동산 시장의 인식과 대처 방식 등도 영향을 미칩니다.

 

 

또한, 아파트 가격을 결정하는 또 다른 요인으로는 세금 관련 규제가 있습니다. 부동산 시장에서는 정부의 부동산 관련 정책이 가격에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 최근에는 세금 관련 규제를 강화하면서 아파트 가격이 하락하는 추세입니다. 이와 같이 정부의 규제 정책은 부동산 시장을 안정적으로 유지하기 위해 필요하지만, 때로는 시장에 큰 충격을 주기도 합니다.

아파트 가격은 또한 지역별로 차이가 있습니다. 서울과 수도권을 비롯한 대도시지역의 경우 가격이 상대적으로 높은 경향이 있으며, 지방 지역에 따라 가격이 상대적으로 낮은 경향이 있습니다. 이러한 지역별 차이는 지역별 인구 및 경제 상황, 교통 상황, 부동산 시장의 특성 등에 따라 다양한 요인에 의해 영향을 받습니다.

 

 

요약하면, 아파트 가격을 결정하는 요인들은 여러 가지이며, 그 중에서도 원가와 입지가격이 가장 큰 영향을 미치는 요인입니다. 또한, 아파트의 크기, 구조, 시설 등과 함께 교통 상황, 주변 시설, 사람들의 심리와 선호도, 부동산 시장의 인식과 대처 방식, 세금 관련 규제 등도 영향을 미칩니다. 지역별 차이도 있으며, 정부의 부동산 관련 정책 또한 가격에 큰 영향을 미칩니다.

 

 

Summary

후기

장점

• 어려운 내용 없이, 소형 아파트를 입문하기에 좋은 서적이다.
• 워낙 아파트에 대해 몰랐던지라, 알아가는 게 많았다.
• 저자의 노하우를 옆에서 말하는 것 같아 지루하지 않았다.

단점

• [1]
  • 2016년 서적인데, 서울지역의 소형아파트의 씨가 말랐다.
  • 특히나, 서적에 나온 소형아파트들이 투기로 쓰이는 것 같다.
  • 꼬마아파트 매입이 현실적으로 가능할지 재고해봐야 할 것 같다.
    • 본질이 입지라면 입지가 좋은 투룸 및 오피스텔도 나쁘지 않은가?
    • *땅을 사는 개념,
• [2]
  • 투기에 따른, 좋은 가격에 재정의가 필요하다.
  • 정말 이 가격이면 현실적으로 감당 가능한지 파악
  • 자산 마련 시기가 늦을 수밖에 없다.

사람들의 본질적 수요를 파악하니 가격상승이 보인다.

• 18평 이상, 2~3룸, 입지 요건 ( 작주, 학군 )
  • 오피스텔임에도 가격 상승된 매물 있다.

소형 아파트 자산을 매입으로 시작할 것

• 주장 : ‘차익형 부동산 형’, ( = 부읽남 )
  • 어느 정도 부채를 감당하자.
  • 2016년, 꼬마 아파트로 시작하자.
  • *18평 이하인 아파트,

빌라대신 꼬마 아파트인 이유 ( 군집 메리트 )

정리 : 주택 < 오피스텔 < 아파트 | 입지 차이

• 인프라 : 대규모 건설로 주변 공공시설(학교 등), 상업시설 존재 가능
• 환급성 : 가격 결정이 쉽고, 거래회전율이 높다.
• 대출 용이성 : 아파트 대출 60~70% ( 주택은 50% )
• 장기 수선 : 관리사무소 여부
• 수요 : 중산층 이상 수요 ( 주택은 중산층 이하 )
• 건설 기간 : 30개월 ( 주택 3개월 )
• 공통점
  • 교통 좋을수록
  • 전용면적 클수록, 평당 가격 낮을수록

 

 

2015년 vs 2023년 집 마련에 대한 난이도 변화

2015년

• 자기 자본 1.5억
  • 부부합산 자금 8천만 원 / 부모님 지원 7천만 원
• 대출 1~2억 ( 대출 레버리지 0.42 ~ 0.6 )
• 합산 평균 : 2억 5천 ~ 3억 5천만 원
  • 길동우성아파트 ( 16년 당시 소형아파트 - 2억 5천 구매가능한 범위 )

2023년

• 자기 자본 3**. 2 억**
  • 부부 합산 1.6 억 / 부모님 지원 1.6 억
• 대출 3**. 2** 억 원 ( 대출 레버리지 0.5 ) / 2.5% 기준 월 이자 67만 원
• 합산 : 6.4억 원
  • 길동우성아파트 2023년 6.4 억

2015 vs 2023년 비교하기

• 월급 : 22% 상승
• 아파트 : 256% 상승
  • =자본 마련부담 최소 2배 이상 상승

 

 

초보자가 반드시 피해야 할 4가지

 

1. 조급함

• 2~3달은 발품을 팔아야
• 휴가를 내서라도 살아봐야 함
• 최소 20채는 임장을 해봐야 함
• 100만 원 맥북보다 100배 이상은 고민

2. 장기 호재, 미래 예측 매우 어렵다.

• 착공 후, 공사가 중단되는 경우도 비일비재
• 2~3년 내 호재가, 10년 정도 걸린 경우도 있다. ( 경의선 전철, 가좌역 ~ 용산 )

3. 중요한 것은 인테리어보다 입지이다.

• 모델하우스 정말 중요하지 않다.
• 산골짜기 새집보다, 도심지 낡은 집이 더 인기

4. 나쁜 가격에 사면 안 된다.

• 좋은 집 이란?
  • 옆집이 같은 가격에 나오면 또 살 수 있는가? - 고점을 찍었을 때도?
  • 당장 팔아도 수익이 나오는가? - 급매를 노려야 하나?
• 안 좋은 사례는?
  • 남향이다, 조망권이 있다, 인테리어 조명이 좋다, 등의 이유로
  • 3억 원이 3억 9천만 원 판매.
  • ? 그래도 인테리어 비용을 감안하면 괜찮은 거 아닌가?..
    • 내가 실거주를 하고, 그 인테리어 비용이 싼 중고가격으로 떠 넘기면 괜찮을 것 같다.
    • ( 집값 = 3억 9천, 자산가격 3억, 부채 9천으로 보자. )

 

고민 상담소 : 인구가 감소한다는데 괜찮을까요?

인구 구조에 대한 이해

• 외국인
  • 자국민 인구 감소뿐 아니라, 외국인 유입율도 봐야 한다.
  • 자연인구 감소는 일어나지만, 외국인 유입이 늘어날 수 있다.
• 인구수와 가구 수
  • 가구당 구성원 수가 줄고, 가구가 느는 경우

 

고민 상담소 : 주택 보급률이 100%를 넘었다는데 굳이 집을 사야 하나요?

주택 보급률 공식을 들여다보자.

• 2014 이전
  • 주택 보급률 % = ( 주택수 / 가구수 ) * 100
  • 단, 1인 가구 제외 ( 2014년도에 이 항목이 포함 )
• 공식 변경 이후
  • 보급률 90% 로 재조정,
  • 서민 정치의 이유로 포장 작업이 있었다.

 

 

고민 상담소 : 집값이 너무 비현실적인 것 아닌가요?

가격 조정이 있을 수 있지만, 적정가격선에서 수렴 후

• 집값의 액수는 커서 절대적으로 많이 오른 것처럼 보인다.
• 물가 상승 비율을 고려하면 그렇지도 않다.
• 버스비 상승 (서비스 물가) 히스토리를 보자.

 

고민 상담소 : 집값이 계속 떨어지기만 바란다면?

• 실물경제 자체가 폭망하고 있는 것이다.
• 집값이 뿐 아니라, 얼마 안 가 일자리 및 회사도 망해갈 것이다.

 

 

고민 상담소 : 대출금리가 상승하면 어떡하나요?

물가상승률만큼의 이자를 내기 때문에 괜찮다.

• 저금리 시대에서 살기 때문에 두 자릿수 금리를 만들 순 없다.

 

고민 상담소 : 집값이 하락하면 어떡하나요?

집값하락시기

• 1997년 IMF, 전세가 3000만 원 하락 후 다음 해 6000만 원 반등
• 2008년 금융위기,
  • 체감상 2013년도 까지 집값 하락
  • 이사를 가는 비율도 1/3 줄어들었다.
  • 하지만, 천천히 물가상승분만큼 오르게 된다.
  • 공포조성 : 일본의 잃어버린 10년, 하우스 푸어 일 때 진입

 

고민 상담소 : 새 아파트 가격만 오른다는데요?

아파트의 원가에 대해서

• 3.3mm 평당 300만 원이면 시멘트부터 인테리어까지 바른다.
• 25평이면 1억 원이면 충분, 그런데 집값의 나머지는 무엇인가?
• 사람들의 욕망(=심리) 때문이다.

집은 더 큰 개념이다.

• 물리적 공간만 본다면, 전용면적 안의 인테리어이다.
• 하지만 라이프의 측면에서는,
  • 집 근처의 학군과 주변역 위치 그리고 편의시설까지 포함된다.

 

고민 상담소 : 전세 보증금은 안전한가요?

전세보증금을 국세로 충당할 수 있다.

• 집주인의 밀린 세금을 나라에서 먼저 까고 준다.

 

 

가격 형성 구조 ( 손품 / 발품 )

• 좋은 아파트는 다른 매물보다 가격이 더 오르고, 덜 빠지는 것
• 그런 알파가 있다면, 하락기에 자산 펌핑이 가능하다.
• 콤팩트 시티 : 인구 감소 구조에 따른 가격 방어 → 주거/직장/쇼핑 한 구역에서 다 해결
• 공략 루트 : 결론 : 2호선 ~ 서울외곽순환고속도로 사이의 파이를 공략

[ 집 내부 - 가격 ]

• 매매가 / 전세가 / 갭 / 평당가
  • 매매가에 비해 전세가가 너무 낮은 아파트
  • 20년 연식의 아파트의 저평가 정도 예측
  • 신축의 프리미엄 대강 예측
• 해당 지역(시, 구, 동) 및 주변의 평당가

[ 집 내부 - 정보 ]

• 전용면적, 방개수
• 연식

[ 집 외부 - 교통 ]

• 지하철 거리, 고속도로 거리

[ 집 외부 - 인프라 ]

• 인프라(백화점, 마트, 공원, 변원, 학교) 카테고리 및 이벤트
  • 학군의 중요성으로 가격이 뛴 아파트

[ 집 외부 - 주변 호재 ]

• 신축 및 재개발

Action List

- 꼬마 아파트를 산다면?! 시뮬레이션 만들기
- 대표 꼬마 아파트 조사
- 내집마련 체크리스트 만들기
- 자금계획엑셀표

 

1. 내 집 마련 마일 스톤

• 나만의 거주 목표는 무엇인가? 직주 근접
• 앞으로 평생 거쳐갈 집들에 대해 고민을 해봤는가?

 

나만의 직주 근접 지도

• 중심지 : 강남역 - 판교역 - 잠실역
• 중심 외각 : 노원 - 강동 - 광교 - 안양
  • limit : 지하철 역 to 역 1시간 거리

내 집 로드맵 가정

물가상승률 3.3% ( = 임금상승률 ) , 집값 상승률 ( 5% ~ 8.8% )

• [10년]
• 물가 10년 뒤 : 138.35 = 100 * (1.033)(10)**
• 집값 10년 뒤 MIN : 162.88 = 100 * (1.05)(10)**
• 집값 10년 뒤 MAX : 232.42 = 100 * (1.088)**(10)
  • 희망 사항 : 년 8.8% 집값상승
• [26년]
• 물가 26년 뒤 : 232.59 = 100 * (1.033)(26)**
• 집값 26년 뒤 MIN : 355.56 = 100 * (1.033)(26)**
• 집값 26년 뒤 MAX : 896.08 = 100 * (1.088)(26)**
  • 희망 사항 : 26년 치 인플레이션을 10년 치 집값상승으로 대비

 

마일스톤 수립

• 자산의 가격이 많이 올라서 전략을 어떻게 세워야 할지 고민
  • 대체투자처가 반드시 필요할 것 같다.

1. 시드 머니 수집 기간

• 이후 방향
  • 1. 실거주 X + 집값 상승 올라타기
  • 2. 실거주 O + 집값 상승 올라타기
  • 3. 실거주 X + 경매 + 수익형 부동산으로 시작
  • 4. 투자 목적이 아닌 거주 목적의 투룸 주택 매수

1. 자산 펌핑 + 시드 머니 수집 기간

• 목표 3억 option) 독립 자취 기간
• [ 실거주 불가능 ]
• 2.1 경매 → 수익형 월세 부동산
  • eg) 자산 2천만 원 / 대출 80% / 취등록세 / 부대비용 500 / 인테리어 비용 1000 / 월세 세팅 1000/55
  • 리스크 https://www.youtube.com/watch?v=MigLlme50bM
    • 1. 회전율 : 낙찰가보다 안 팔리면? →
    • 2. 수리비 : 인테리어 비용뿐 → 인프라 수리 비
      • 월세 세팅 : eg) 월세 50 = 이자 17만 원 + 월세 33만 원
    • 기회비용 :
      • 4천만 원으로 경매 대신 소형 아파트 갭투자. 시기가 잘 맞으면 2~3억
• 2.2 대출 + 수익형 월세 세팅 : 차익형 부동산
  • https://www.youtube.com/watch?v=9t77cboOG70
    • 아파트 4.1억 매입
      • 본인부담금 3,920 만원
      • 주담대 3.68억
      • 월 이자 : 100만 원 ( 연 이자 2392만 원 - 월세 세팅 1200만 원 )
  • 리스크
    • 1. 매매가 하락, 전세가 하락
      1. 금리 상승 / 고금리 → 이자 상승

• 2.3 차익 : 전세 갭투자
  • 리스크
    • 매매가 하락, 전세가 하락
    • 금리 상승 / 고금리 → 이자 상승

1. 시드 3억 ( 대출 50% ) 5억 투룸 소형 아파트 / 오피스텔

1. 시드 6억 ( 대출 50% ) 12억 중형 아파트

 

 

2. 시세지도, 교통 지도 머릿속에 그리기

• 어떠한 안목을 길러야 하는가?
  • 왜 가격이 그렇게 형성되었는지 파악을 해야 한다.
  • 그러면, 나중에 가격을 모르더라도 시세를 대강 짐작하는 안목이 생기게 된다.
    • 신축의 프리미엄 대강 예측
    • 20년 연식의 아파트의 저평가 정도 예측
  • 가격형성의 다변수 원인
    • 학군의 중요성으로 가격이 뛴 아파트
    • 아파트의 구조는 좋으나, 주변 편의 시설이 없는 아파트
    • 매매가에 비해 전세가가 너무 낮은 아파트
    • 인프라(백화점, 마트, 공원, 변원, 학교) 카테고리
  • 가격에 대한 지도
    • 매매가 / 전세가 / 갭 / 평수

 

3. 자금계획 엑셀표 만들기

• 예상 자산의 상승 목표치는 무엇인가?
• 그에 필요한 자금조달 계획은 무엇인가?
  • 부채 / 투자를 위한 투자 / 근로 소득
• 받을 수 있는 대출상품은 무엇인가?
• 항목들
  1. 매매가
  2. 공급면적
  3. 공급면적 3.3 제곱미터 당 가격
  4. 계약금. 보통 관례상 매매 가격의 10%. 때에 따라 조정 가능
  5. 대출금액
  6. 대출 금리 몇 % 인지 적는다.
  7. 대출금에 대한 월 이자
  8. 평균가격
  9. 잔금=매매가격-계약금-대출금액
  10. 취득세+지방교육세 1.1%
  11. 등기비용 = 인지 증지대, 법무사 비용, 국민주택 채권
  12. 인테리어 공사 비용
  13. 총액 = 대출 제외 총금액
  14. 월세 놓았을 경우 수익률
  15. 전세 놓았을 경우 세팅
  16. 국민은행 KB시세. 대출받을 경우 이 시세를 기준으로 대출액이 나온다.

대출 : 주택담보대출 시나리오

eg) 서정 5단지 휴먼시아, 매매 6억, 조정대상지역 ( LTV 50%, DTI 50% )

• https://www.youtube.com/watch?v=fydBFAAehy8
• 매매 - 집 6억
  • LTV 50% > 3억까지 대출 X ( KB시세 → 평균 매매가 5억 4천 기준 )
  • 대출 2억 7천만 원
  • • 소액보증금 차감
  • 1700만 원
  • • DTI 계산
      • 2.53 억 / 10년 / 연소득 5천 / 대출금리 2% / → DTI 55.87%
  • 년 1000만 원 정도 갚아나가고, 월 80~90만 원 상환하는 것
• 결론 : 3억 7천 / 30년 / 월 80~90만원 상황

대출 : 디딤돌 대출 ( 23년 개정 )

https://www.youtube.com/watch?v=59hfRhkuDUg

최대한도 4억, 1.2% 금리

 

4. 임장조사는 어떻게 하면 좋은가?

• 손품 체크리스트
• 발품 체크리스트

 

 

5. 매수 후 시나리오는 어떻게 되는가?

• 유지보수 비용
• 부채 현금흐름

 

 

6. 사례 분석 - 2016 쏘쿨의 꼬마아파트 추천 사례 분석

노원구 - 중계그린 5.2억 / 21평

• 초 역세권 아파트는 수도권에 흔치 않다.
• 중원초 / 계획도시

중랑구 - 신내동 > 진흥아파트 5.7 / 21평

 

 

• 역세권, 봉화선역 400m,
• 신도시 느낌, 생활환경 쾌적,
• 봉화산, 둘레길 산책
• 단지앞 홈플러스, 근린상가
• 2016 : 1.8억

강동구 길동 우성아파트

 

• 길동역 역세권 , 재래시장 → 장단점
• 2016년 2.55억

독산동 주공 14단지 아파트

• 독산역 850미터, 2016년 기준 저렴한 가격대
• 2016 1.86 억

 

7. 사례분석 - 과거 저자가 매입한 꼬마아파트

저자 매입

1. 행신동 788 소만마을

• 15평,
• 2001년 8000만원 매입 ( 갭투자 )
• 200x년 1억 5000만원 매도 ( 비과세 혜택, 7000만원 차익 )
• 2016년 2억 1250만원

2.관양동 1589 한가림세경

• 15평, 2009년 급매 , 인테리어 비용
  • 몇년뒤에 2억 초반대 매도
  • 2016년 2억 8천

1. 금곡동133 청솔9단지

• 11평, 2010년 매입
• 입지가 좋음, 택지 깨끗, 미금역 근처, 탄천
• 금융위기 끝자락 2010년 매수 1억 7천만원
• 2016년 2억 8500만원

꼬마 아파트 매입 사례

사례 ) 일산 - 2006년

• [1] 43mm 전용면적 꼬마아파트 9500만원 매입
  • 60% 대출, 5700만원
  • 본인부담금 4000만원
• [2] 59mm 전용면적 꼬마아파트 1억 9천만원
  • 원래 살던집 1억 5000만원 매도 및 대출금 상환
  • 대출금액 4000만원
• [3] 84mm 전용면적 중형아파트 2억 3500만원
  • 원래 살던집 전세로 전환
  • 대출금액 1억 1500만원 , 50%

 

 

8. 자본금 1.8억원 매수 계획

강동구 - 중앙하이츠

 

https://kbland.kr/p/58640809?ctype=01&xy=37.5512397,127.131872,17

전용면적 18평, 역세권, 암사역 9분 거리, 1998년 건축, 투기 매물

• KB 부동산 시세 6.4억
• 최근 실거래가 5억 4천만원
• 앞으로 추가 가격 하락 예상 : 5억
• 현금흐름 : 매입금액 6.4 억
  • 자기자본 1.8 억
  • 대출금액 3.9 억
    • 매월 약 186만원/ 30년 상환 / 총액 약 6.7억원
    • (원금 약 3.9억원+이자 약 2.8억원) / 금리4% , 원리금균등상환 기준
  • 재산세 : 약 69만원 연
• 직주 근접
  • 잠실역 8분 / 강남역 30분 / 판교역 1시간
  • 별내선 연장으로, 역삼 ~ 삼성동 커버 가능
• 매수 전략
  • [1] 올수리? + 전세 갭투자 ( 투기 과열 지구 > 비규제 지역 ? LTV 70% )