![[필기노트][전세] 자취방 구하기, 전세사기 대책 (feat,안선생,호갱구조대)](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FUsngZ%2Fbtr3J1OmwZt%2FegdRrw3GkBJeOOjzH5kt81%2Fimg.png)
안 선생 - 자취방 구하기
집 구할 때 알아야 하는 10단계 절차 총정리 / 자취방 구하기 EP.00
https://www.youtube.com/watch?v=kvoIs5xuOpA&list=PLh7-Uc1zas1zWe5L04N5WbH6Pl4DiQEfO
집 구할 때, 현실적으로 비용 계획하는 법 / 자취방 구하기 EP.01
비용 계획
- 1. 보증금 / 월세 : ~ 비용의 한계 eg) 40만 원
- 2.기본 관리비 : 청소, 승강기, 인터넷, 쓰레기 ( 주택 3~5, 오피스텔 5~10 )
- 3.공과금 : 수도세 + 난방비 + 전기세 ( 기본관리비에 포함될 수 있음 )
- 4.중계 수수료 : 보통 최대치로 수수료를 받아 간다.
- 5.이사비 : ( 엄빠차 / 쏘카 / 용달차 )
집 구할 때, 좋은 동네 고르는 법 / 자취방 구하기 EP.02
우선순위 고르기 ( 라이프 스타일 )
- 1. 직주 근접 ( 역 to 역 최소 20분 )
- 2. 스타벅스
- 3. 공원
집 구할 때, 허위 매물들 피하는 법 / 자취방 구하기 EP.03
가격에 비해 너무 좋은 조건이면 허위가능성이 있다.
집 구할 때, 숨어 있는 좋은 집 찾는 방법 / 자취방 구하기 EP.04
Don't
- 인터넷으로만 본다.
- 한명의 중개사에게만 연락한다. / 중개사가 가진 물건이 부족할 수 있다.
- 중개사들에게 의존한다. ( 원룸 전단지도 괜찮을 수 있다. )
숨어 있는 좋은 집 찾기
- 오프라인으로 발품 팔아야 한다.
- 최소 10명에게 연락한다.
- 집주인의 입장에서 가까운 중개소로 가자.
집 구할 때, 중개사랑 통화하는 법 / 자취방 구하기 EP.05
1. 전화하기 - 비추천
2. 문자 하기
- 여러명의 중개사의 번호를 다 딴다. ( 원룸의 조건을 내가 문자로 보내주겠다.라고 하며 )
- 핸드폰으로 단체문자를 보낸다.
- 친절한 중개사를 선택해라.
- 주체적으로 원하는 것을 말해주라.
필수내용
- 1.관리비 포함 월세
- 2.정확한 위치와, 조건
- 3.추가 조건
집 구할 때, 체크해야 하는 리스트 / 자취방 구하기 EP.06
https://drive.google.com/file/d/1TyJMLBGAZpSrtd1P9gtbbtA0maaN807Y/view
[안선생]원룸+구할+때+체크리스트.pdf
drive.google.com
창문 : 건물이 빛을 가리는가? / 방충망 없으면 벌래 들어옴
화장실 : 창문 없으면 하수구 냄새 올라옴 / 하수구 냄새 많이 나는지 확인 / 오래된 건물 고층은 수압이 낮을 수 있음 / 정상적인 보일러로 30초 안에 온수가 나와야 한다. /
필수 옵션 : 세탁기/ 에어컨/ 냉장고/ 인덕션/ 수납장/ 인터넷
인테리어 준비 : 콘센트 위치/ 바닥 길이 재기/ 커튼 없으면 빛 조절 어려움
집 구할 때, 사전에 협의해야 할 7가지 / 자취방 구하기 EP.07
1. 보증금 / 월세 / 관리비 : 보증금 월세는 상호전환 가능 ( 보증금 1000만 원 = 월세 10만 원 )
- 현재 금리 ( 3.11% 일 때, 보증금 천만원 = 월세 2.6만 원이 적당 )
- 관리비는 별도 항목을 반드시 체크
2. 원룸 계약 기간
- 일반적으로는 2년 계약을 좋아한다. 공실 및 청소 등의 관리의 이유
- 왠만하면 1년 계약을 하고, 2년 계약으로 연장할 수 있다.
3. 잔금/이사 날짜
잔금 = 보증금 - 계약금, 보통 이사날짜 = 잔금 치르는 날
4. 월세 선불, 후불 결정
5. 계약금/ 가계약금/ 중개수수료
- 가계약금 : 미리 찜 한 비용, 계약서 작성일까지 하루치 월세가 적당하다. 예) 월세 30만 원, 계약일 20일 후 = 가계약금 20만 원
- 계약금 : 보증금의 10% 정도, 집주인에게 납부
- 중개수수료 : 중개사의 도움을 받은 값
중개 수수료 미리 계산해 보는 법 / 자취방 구하기 EP.08
중개수수료 알아보기 :
중계수수료 계산기 : 네이버 통합검색
'중계수수료 계산기'의 네이버 통합검색 결과입니다.
search.naver.com
임대차계약서 쓰는 법 핵심정리 / 자취방 구하기 EP.09
임대차 계약서 : 집을 빌려주는 사람과 빌리는 사람 간의 계약서
- 임대인 : 주인, 임차인 : 입주자
- 토지/건물/주소 확인
- 보증금 / 계약금 / 중도금 / 잔금 / 월세(차임) / 임대차 계약기간 확인
1. 협의 내용들 = 옵션
2. 근저당 > 등기부등본 볼 것
등기부등본 보는 법 핵심정리 / 자취방 구하기 EP.10
등기부등본, 건축물대장 확인 후 위험하지 않은 집인지 체크
사례) 등기부등본 위조
대책 : 스스로 등기부 등본 열람하기
사례) 융자가 많지만, 없는 것처럼 속임 > 전세 보증금 사기
대책 : 스스로 등기부 등본 열람
내 보증금, 안전한지 확인하는 법 / 자취방 구하기 EP.11
집주인이 집을 살 때, 은행 대출을 낀다면, 은행에서 근저당권을 등기부등본에 기록해 준다.
- 채권 최고액으로 기입
집 주인이, 이자 납입과 보증금을 잘 가지고 있으면 문제가 안된다. 하지만 은행에 내는 이자를 3개월 이상 밀리면 은행은 법원에 경매 신청을 한다.
집 시세의 70% : 경매에서 싸게 팔렸을 때의 경우, ( 법원의 경매미용도 집값에서 가져간다. ) 보통 낙찰이 80% 전후
보증금이 천만원이 넘으면 계산을 해봐야 한다.
융자 : 은행에서 해준 대출이 대부분, 채권최고액을 보면 된다.
보증금 : 다세대, 다가구 구분 / 호실별 집주인이 달라 = 다세대, 통 건물 주인이 같은 = 다가구
- 다가구 주택은 , 모든 사람들의 보증금까지 알아야 한다. 이는 중계사한테 문의 > 중개대상물 확인 설명서 (세입자들의 보증금 의무 기입)
집 시셰 : 담당 중개사 or 주변 중개사
예시)
은행에서 전세 대출을 받게 되면, 은행에서도 더블체크를 해준다.
건축물대장 보는법 핵심정리 / 자취방 구하기 EP.12
건축물대장 : 나라에서 집에 대한 정보를 기입한 것
무료로 열람하는 방법
- 계약일 전에 미리 열람하기 > 정부 24, 세움터
1. 주소확인 - 등기부 등본과 비교
2. 소유자 확인 - 등기부 등본과 비교
중개대상물 확인설명서 보는법 핵심정리 / 자취방 구하기 EP.13
중개대상물 확인설명서 : 집에 대한 내용을 충분히 설명했고, 나중에 분쟁 시 손해배상책임 면책 하도록 증거 남김
체크포인트
1. 권리 관계 = 융자 확인
2. 다른 사람들의 보증금 기입
3.중계보수 체크
이사하는 법 & 절차 핵심정리 & 전입신고 확정일자 받는 법 / 자취방 구하기 EP.14-15
이사하는 날 체크 포인트
1. 잔금 처리 못하면 = 이사 불가능 ( 이체 한도에 걸렸다 등등.. )
2. 공과금 정산 확인
3. 도어락 비밀번호, 열쇠
4. 입주 전에 손상된 집에 미리 사진 찍고, 고쳐달라고 하기
5. 전입 신고, 확정일자 받기
- 전입신고+확정일자로 보증금을 경매 후 돌려받는데 줄을 설 수 있다.
- 방법 : 인터넷으로 진행 or 동사무소
집주인 상대로 집수리 요구하는 방법 / 자취방 구하기 EP.16
1. 집주인에게 요구 가능
보일러 (10~20 만원 ) / 변기물 불가능 / 싱크대 물 새는 경우 / 창문 깨진 경우 / 콘센트에 전기 공급 안된다. / 전등스위치
2. 집주인과 협의하는 방법
임대차계약 만기에 퇴실하는 방법 / 자취방 구하기 EP.17
임대차계약 만료 전 이사 나가는 방법1 / 자취방 구하기 EP.18
임대차계약 만료 전 이사 나가는 방법2 / 자취방 구하기 EP.19
보증금 안 돌려줄 때 이사 나가는 방법 / 자취방 구하기 EP.20
집주인 상대로 흥정하는 방법 / 자취방 구하기 EP.21
집주인의 상황을 알면 흥정이 가능
- 집주인은 여유를 두고, 시세를 높여 매물을 둔다. 누가 덥석물면 고맙고, 아니면 흥정가능
- 집주인이 조급하면, 흥정을 받아들인다.
포커페이스 유지하기 / 집에 대한 칭찬하기 / 집을 볼때 많이 웃지 말기 / 굽신거리지 않기 / 승률 80%이다 / 생각보다 흥정에 임해주는 집주인이 많다.
카카오 전세대출 알아보자.
카뱅 홈페이지
https://www.kakaobank.com/products/leaseLoan
카카오뱅크 전월세보증금 대출
전월세 보증금도 모바일로 간편하게
www.kakaobank.com
신청가능 기간
• 임대차계약서상 잔금일 1개월 전부터 15일 이전까지 신청(신청시간은 06시~23시까지)
대상자
청년 전월세보증금 대출
• 잔금일 기준 만 34세 이하
• 근로소득자(재직기간 무관), 사업소득자, 기타소득자 또는 무소득자
• 부부합산 연소득이 7천만원 이하이며 무주택자
대상주택
• 수도권(서울/경기/인천)은 임차보증금이 7억 원 이하, 수도권 외 지역은 5억 원 이하인 주택
• 등기사항전부증명서(등기부등본) 상 주택으로 분류되는 건물
(ex. 아파트, 연립주택, 다세대/다가구주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등)
실거주 및 주택소유여부 확인
대출실행 후 아래의 사유 발생 시 대출금 전액을 즉시 상환해야 하며, 대출만기 시 기간연장이 불가합니다.
• 실거주가 확인되지 않을 경우
• 부부합산 2주택 이상 보유한 경우
• 투기지역/투기과열지구 내 시세 3억 원 초과 아파트를 취득한 경우
후기
https://catch-sin.tistory.com/7
[청년전세자금대출] 카카오 청년 전세자금대출 후기 2편
안녕하세요. '알까'입니다. 오랜만에 포스팅을 올리게 되었는데요. 전세자금대출 이후 입주를 진행하게 되면서 신경써야할 일이 점점 많아지더라구요. 이제 그나마 여유가 생겨서 이렇게 포스
catch-sin.tistory.com
전입신고, 확정일자, 전출신고 반드시 확인
카카오뱅크 전세자금 대출 단점
https://realhair.tistory.com/756
카카오뱅크 전세자금 대출 단점 TOP 4 + 실제 후기 !
카카오뱅크 전세자금은 많은 분들이 이용하고 계십니다. 그만큼 대출 상품이 잘 나왔다는 것이겠죠. 하지만 한편으로는 단점 또한 있습니다. 그래서 장점과 단점을 잘 비교하셔서 진행하시는
realhair.tistory.com
1. 추가 대출 불가능
- 대출 연장은 가능 하다. 보증금이 오르면 추가대출이 어렵다는 점.
2. 대출 연장 불가능 케이스
- 기존에 진행했던 보증금보다 낮게 새롭게 계약이 된 경우
3. 금리인하 요구가 불가능
https://www.youtube.com/watch?v=xbUlTWxAqhE
잔금일 꿀팁
- 1. 계약금 영수증 반드시 챙기기
- 2. 잔금일은 계약일 기준 최소 15일 이후에 가능
- 3. 전입신고 & 확정일자
[ *만기일시상환을 할 것 ]
- 4. 네고로 500만원이라도 깎기 ( 고장 난 거 다 찾아서 말하기 )
특약사항 반드시 적을 것
카카오뱅크 청년전세대출
필수 항목
잔금 시까지 각종 공과금은 임대인이 정산 한다.
노후로 인한 시설물 하자는 임대인이 수리 한다.
임대인은 잔금일 전까지 대출을 수행하지 않는다.
https://www.youtube.com/watch?v=1yK_rKPQWqM
⚠️ 전세사기 유형 공부하기
직접 1억을 사기 당하고 알게 된 전세사기의 모든 것
https://www.youtube.com/watch?v=ESJh9cOU7RQ
용어 정리
1 깡통전세
- 경매 넘어가도, 여러번의 유찰로 전세가보다 못한 금액으로 입찰되는 전세 매물
- 대책 : 매매가 * 70% >= 전세가
2 근저당
- 집주인이 얼마나 집을 담보로 은행 대출받았는지 여부,
- 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가고, 남은 금액을 내가 받게 된다.
- 대책 : 매매가 * 70% >= 전세가 + 근저당
3 대향력
- 전입 신고 후 다음날부터 대향력이 생기며, 보증금을 돌려받을 권리가 발생.
- 근저당이 있으면 은행 다음 내가 돈 돌려받을 거야 라는 권리
4 우선변제권
- 전입신고 > 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기며 이는 , 집주인이 이후 근저당을 설정하더라도 먼저 보증금 돌려받음
5. 전세권 설정
- 전세계약 시점과 대향력 생기기까지 갭을 메꾸기 위해, 전세권 설정을 한다.
6. 전세보증보험
- 보험사에서, 주택에 대해 위험성 판단을 하므로 보험여부를 대신 판단을 맡기면 좋다.
사기 유형 정리
1. 갭투자 사기
갭투자 매물 > 경매에 붙일 생각으로 전세 세입자 구함 > 유찰 여러 번..
2. 신탁 사기
가짜 전세계약서를 작성하고, 집주인에게 계약금을 보낸다. 임대차보호법의 보호를 못 받는다.
- 대책 : 등기부등본에 갑구에 신탁등기가 있는지 확인 ( 집주인이 주인이 아니었다. )
- 신탁원부 발급 > 대급지급자에게 전세보증금 주기
3. 대향력 악용
- 대향력 발생 전, 근저당 설정을 해버린다.
- 대책 : 특약설정
- 대책 : 전세권설정
등기부등본 직접 확인하기 체크 포인트 5가지
1. 주소
2. 소유권자.
3. 경매와 같은 권리
4. 근저당
5. 신탁등기
모르면 당할 수밖에! 부동산 최고수가 알려주는 아파트 깡통 전세 예방 및 대응 방법
계약 전에 체크
1. 선순위 근저당 + 전세금 <= 시세 70~80% 범위인지 확인
- 근저당이 나쁜 것이 아니다. 근저당으로 인해 전세금이 낮아진다면 위험도는 동일
2. 보증보험까지 들면 된다.
3. 국세, 지방세 완납 증명원
4. 정 불안하면 반전세로, 전세금 지켜내기
가장 중요한 것은 시세 파악!
- 주변에 한번 더 돌아서, 시세 파악하기.
계약 후 체크
1. 전세보증금 인상 : 전입확정 > 근저당 > 이후 증액한 전세는 대항력이 생기지 않는다.
( 체크 : 전세 보증금 + 근저당 + 전세보증금 증액 >= 시세 70~80% , 전세 상승분은 월세로 가도 좋다. )
2. 경매로 매각 시 배당을 고려
- 임차인이 낙찰을 받는 것이 이득 ( 유찰을 최소화 / 타인의 명도 방지 )
- 집이 2억 낙찰 > 1억 근저당 > 1.5억 보증금
# STEP - 1 손품 / 발품 / 가계약
🚀 요약 : 전세 사기 방지 체크리스트
*사기(의도적), 파산(우발적) 속성을 지니지만, 두 의미를 '사기' 라는 단어로 통일
1. 임대인 체크
1.1 사기유형 : 공매
임대인의 채권/채무 확인하여, 공매 넘어가는 부분 방어 한다.
공매, 경매에 매각된 경우 임차보증금을 해당 주택에 부과되는 국세(종부세) 에 한하여 먼저 돌려받는다.
https://www.korea.kr/news/actuallyView.do?newsId=148913159
그럼에도 내 보증금 보다 우선순위가 높은 것들은 아래와 같다.
- 1순위 : 소액임차보증금 / 최종 3개월 임금채권 / 퇴직금 및 재해보상금 / 상가소액임차보증금
- 2순위 : 당해세 ( 임차인이 들어갈 주택을 제외 한, 재산세, 종부세 )
- 3순위 : 근저당권, 전세권, "확정일자부 임차인보증금"(=내 보증금), 당해세 제외 국세, 지방세
- *설정일자, 법정기일, 확정일자 등의 선후에 따른다.
- *예) 근저당권이 먼저 잡히면, 내 보증금 순위 밀린다. ( by 설정일자 > 확정일자 )
- *예) 임대인 종합소득세 6월 1일 통지 > 확정일자 6월 20일 > 임대인 종합소득세 체납 7월 30일 : 내 보증금 순위 밀린다.( by 법정기일)
Q) 임대인이 체납된 세금이 1억원이면, 얼마의 가산세로 세금이 불어나는가 ?
- 세금 체납을 계속 해온 임대인은, 앞으로도 체납할 가능성이 높다.
- 가산세 ( 미신고 및 연체 )를 고려하면 연 8.3% 라고 보면 된다.
- 즉 1억원을 체납하면 1년 뒤에 1.083억이 ( + 836만원 )이 체납된다. 전세계약이 2년 끝날때 1.17억원이 된다.
Q) 임대인의 다세대 10개를 소유, 그 중 내가 한 호실로 들어간다. 임대인의 체납된 세금이 1억원이면 괜찮을까?
- 다세대 주택 10개라서, 세금이 1천만원씩 부과되는 구조가 아니다.
- 먼저 경매에 넘어가서 낙찰이 된 매물에 세금 1억원이 교부청구 된다. ( 이사 배당의 개념)
- 체납된 세금을 근저당으로 봤을때, 공동 담보물 중 일부가 매각 되면, 그 물건에서 채권 전액을 변제 받을 수 있다.
- 운이 좋아서 다른 세대 주택이 먼저 터져, 임대인의 세금이 납부가 되면 괜찮다는 말.
cf, 임대사업자 보유 깡통 주택 비율
cf) 경,공매시 채권별 순위
cf) 국세 고액체납자 조회
국세 : https://www.nts.go.kr/nts/ad/openInfo/selectList.do
년 조세포탈범 명단
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www.nts.go.kr
지방세 : https://wetax.go.kr/main/
Wetax 위택스
전국 지방세 신고·납부 서비스 국민의 세금, 지역사회 발전을 위해 소중하게 사용하겠습니다. --> 빠른납부 전자납부번호 19자리 또는전자수용가번호 15자리 입력 지방세 쉽고 편리하게 위택스
wetax.go.kr
대책
1. 서류 요구 : 국세, 지방세 완납 증명서 ( 현재 채납 된 임대인 피하기, 을의 위치에서 요구해야함 )
ㄴ"은행에서 요구를 한다." 라고 말하기
2. ( 23년 04월 01 추가) 임대인 동의없이 국세, 지방세 체납여부를 알 수 있다.
개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이
① 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와
② 국세징수법･ 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화했습니다.
- 계약전 : 임대인의 동의서를 받아, 미리 납세증명서 받기
- 계약시 : 선순위 확정일자 부여일, 임대차 정보(이전 세입자), 납세증명서 받기
* 관련 특약사항 기제
임대차계약을 체결한 임차인은 임대차 계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세,지방세가 ____원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.
- 계약후 : (납세증명서 혹시 못본경우) 잔금일 전까지
https://www.moj.go.kr/bbs/moj/182/451959/download.do
? 소액임차보증금 , 임금 채권, 퇴직금, 재해보상금, 상가소액임차보증금, 당해세 확인 안해도 되나 ?
? 위반건축물 이행강제금도 체크 ? , ---
? 2023.02.14 이후 , 소액임차인보증금 1.65억 이하면 최우선 변제액 0.55억까지 가능 ..? --- ok
? 전월세 조회 어디서 했는지 ? --- ok
2. 중개사 체크
공인중개소 사이트에서 공인중개사, 중개보조원 확인하기
- 되도록 오랜기간 중개해본곳이 좋다.
( 개업한지 3달도 안된 떴다방. 즉, 거래가 활발한 곳에가서 복비 챙기거나
분양이 안되는 곳에 가서 리베이트 받으로 개업하는 경우면 안좋게 볼 수 있다. )
3. 부동산 체크 ( 가장 중요 )
- 혹시라도 집이 터져서 경매, 공매 넘어가더라도 내가 이 집에 눌러붙어 살아도 되겠다 라는 집을 구하자 ( 기본적으로 펀더멘탈이 좋아야 함 )
3.1 사기 유형 : 바지사장 넘기기
바지사장에게 소유권 이전 하여 임대차보증 채무를 회피
특약사항 기입 요구
- 잔금일 이전 매매계약을 할 때, 임차인의 동의를 구한다. 만약 매매 이를 어길시 종전 소유자도 보증금 반환의무를 연대한다.
참고) A -> B로 소유권 이전 시
- 사해행위 : A의 채무를 회피하기 위해 B로 임대차보증금(빛)을 돌린 것
- A 상대로 소송을 걸기 ( 가처분 )
3.2 필수 체크 : 전매갭 20~30% 미만 ( 사기는 아니지만, 보증금 보호를 위해 가장 중요 ) ✨✨✨✨✨
원래 시세의 70~80% 정도의 전세가가 되어야 한다. 실제 빌라 시세는 얼마인지 미리 파악을 해야 한다.
만약 근저당이 있다면 무조건 피하지 말고, 선순위 근저당 + 전세금 <= 시세 70~80% 범위인지 확인
- 근저당이 나쁜 것이 아니다. 근저당으로 인해 전세금이 낮아진다면 위험도는 동일
직접 조사 :
- 주변 부동산에, 입주할 부동산과 비슷한 매물의 시세를 알아본다.
3.3 필수 체크 : 보증보험 가능 여부 확인 ✨✨✨
보증보험 HUG 아끼지 말 것
- 잔금일, 전입일기준으로 보증금을 보호
- 보증보험 가입 조건 > https://extravirgin.tistory.com/32
- 전세대출 PASS > 공시지가 150% 이내, 집주인 HUG 채무자
- 보증보험 가입 방법 > https://extravirgin.tistory.com/18
- 보증보험 가입 금액
- 전세 보증금 2억 + 2년 => 200,000,000 X 0.00154 X 730/365 = 616,000
특약사항
- 임대인 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약은 무효이며, 계약금 전액을 돌려준다.
참고) 블로그
3.4 필수 사항 : 등기부 등본 3번 확인 ✨
압류된 사실 뒤늦게 알지 말고, 계약 전 / 잔금 전 / 잔금 후 > 700원*3번 확인하기.
실제 매물을 만나기 전에, 부동산 사이트에서의 매물은 정확한 호수까지 나오지 않는다. 그러기에 등기부등본을 볼 수 없고, 근저당을 확인할 수 없다. 물론 3층에 301~304호까지 있다면 4개를 모두 때 보면 알 수 있긴 하다만, 남의 집을 조사하는 셈.
확인 방법
- 닥집 : https://doczip.kr/reports
*수수료 70원만 더 내면, 맥북에서 열람이 어려운 등기부 등본을 볼수있고, 건축물대장도 함께 조회 된다. ( 꿀 )
* PC/APP 모두 도저히 사용 불가능한 인터넷등기소 , 제발 세금좀.. 잘쓰자 - http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
3.5 필수 사항 : 공시지가 확인 필수 ✨✨✨
세금을 매기기 위해, 집의 가격을 정해둔 사항이 있다. 매년 3~4월 발표 > 6월 확정
확인방법
- 국토교통부 : https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
-
3.6 전세 사기 : 위반건축물, 불법건축물 확인
어라 분명히 계약할때는 위반건축물이 아니었는데 ?
- 알고보니 테라스를 확장해서 부엌이 모두 불법으로 확장된 건축물이었고,
- 전세 계약 및 잔금일 이후 위반 건축물 낙인 찍힘
- 이후 세입자들이 전세대출이 어려워, 보증금을 못돌려받는 상황.
4. 계약서 체크
특약정리
- 임대인은 계약기간 중, 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 사전 공지한다.
- 계약 당시의 등기부등본 상 권리 관계가 계약서 상 시작일 다음날까지 유지되어야 하며, 위반 시 계약 무효 및 손해배상 을 한다
. (보통 계약금 2배 / 대항력 전 소유권 이전, 근저당 방지 )
- 임대인 및 임대물건에 의해 전세 자금대출이 불가능한 경우 계약은 무효로, 계약금 전액을 돌려준다. ( 전세대출 O )
- 임대인 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약은 무효이며, 계약금 전액을 돌려준다. ( 보증보험 O )
- 잔금일 이전 매매계약을 할 때, 임차인의 동의를 구한다. 만약 매매 이를 어길시 종전 소유자도 보증금 반환의무를 연대한다. ( 매매 방지 )
- 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차 계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세,지방세가 ____원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.
- ‘본 계약은 전세자금 대출 계약이며 임대인과 임차인은 이에 대해 협조하고, 전세자금 대출되지 않을 경우 계약은 해지되며 계약금은 반환하도록 한다(임차인의 단순 변심 경우는 제외).’
- 특약2- 임대인은 입주(전입신고) 후 3영업일 내에 근저당권설정 등 제한물건 등재가 없는 것으로 한다
부동산은 누구도 피해 갈 수 없는 산이다. 무섭다고 피하지 말고 공부해서 대응하자.
임대인은 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며 이를 위반할 때 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
난방, 상하수도, 전기시설, 도어락, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지, 수선 의무가 있고 전구 등 간단한 소모품은 임차인이 부담한다.
임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유)은 임대인이 적극 수리한다.
매도인A와 매수인B는 세입자의 보증금을 1순위로 유지하기로 하며 위반 시 계약은 즉시 해지 및 해제되며 위약금은 _원으로 하기로 함.
매수인B는 매매 잔금과 동시에 위 임대차계약 내용 및 특약사항 모두 승계함을 명시해야 하고, 매수인의 인적사항과 매수인의 자필 서명 날인이 필요함.
해당 계약건은 전세대출 계약건으로 임대인/ 주택의 문제로 전세대출이 불가할 경우 계약금을 모두 반환한다.
---
?? 위반건출물 대출 가능 ? /
?? 위반건축물 전세금 보증 가능 ? /
?? 위반건축물 전입 신고 가능 ? /
?? 현장조사했는데 101호가 있었다 . 미등기 나중에 문제 될까?
---
예)
이전 거래 내역 확인
전용면적으로,
참고사항)
임대사업자 임대인인 경우
- 표준임대차계약서를 꼭 사용 해야 한다. ( 민특법 ) , 아니라면 일반,표준 모두 사용 가능
사이트 링크 : https://www.law.go.kr/lsBylSc.do?menuId=9&subMenuId=55&tabMenuId=261&query=%ED%91%9C%EC%A4%80%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EA%B3%84%EC%95%BD%EC%84%9C
국가법령정보센터
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www.law.go.kr
미납국세열람신청서 : https://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=126368131
표준임대차계약서 : https://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=123114001
cf) 허그 안심전세 진단 TBD
- 주소 및 호실 입력
- 전용면적 매매시세 / 낙찰 예상금액 / 해당 지역의 낙찰가율, 전세가율, 보증사고건수 /
- 위반건축물 / 무허가 건축물 / 권리침해(1000원결제 필요)
- 전세 실거래가 / 임간 임대주택 등록 정보 / HUG 가입 정보
https://onestop.khug.or.kr:18080/index.html
# STEP - 2 계약하기
도움이 되는 사이트)
HUG 전세사기 피해 예빙 : https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030201.jsp
표준임대차계약서 작성방법(미리확인)
https://www.youtube.com/watch?v=1Pqe4COxjvQ
https://www.youtube.com/watch?v=AbPdPUFGqx0
표준임대차계약서 별지 등
- 소재지 확인 / 특약사항 / 중개사무소 인적사항
- 인수하는 물건 ( 옵션 기술 )
- 특약 1호, 임차인은 입주 즉시 시설물 확인 및 파손된 물건에 대해 수리 '즉시' 요청
- 임대보증급 가입 추진 ( 보증수수료의 75% 는 임대사업자, 25%는 임차인 )
- 홉연/애완동물 금지
- 조기 퇴실 시 중개수수료를 부담
중개대상물 확인 설명서 (미리 확인)
https://www.youtube.com/watch?v=DtzBFf00jKI
카카오전세대출 과정 - 서류 준비
1. 일반임대차계약서 / 표준임대차계약서
- 전입신고와 확정일자를 받아야 (대향력과 우션변제권이 발생) 및 임대차 계약서 법률상 인정이 된다.
- 임대사업자는 표준임대차계약서 : https://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=123114001 을 사용 한다.
2. 주택 임대차 계약 신고필증
- 주택 임대차 신고제 > 온라인(부동산거래관리시스템)에 신고 > 확정일자 자동 부여
- *확정일자 : 임대차계약의 효력을 확인함
( - 전세계약확정일자 따로 신고 안해도 된다. / https://blog.naver.com/goodbye2022/222542729389 )
3. 계약금납입영수증
- ( 5% 계약금 이체 영수증 )
- 부동산에서 이체 영수증 종이서류를 받을 것 ( 도장 필수 )
( 4. 소득증빙서류 )
- 직장인 > 자동으로 넘어간다.
카카오전세대출 과정 - 잔금 치르기 + 전입신고 ( https://catch-sin.tistory.com/7 )
- 잔금일이 되면, 대출금 보내기 버튼이 활성화 된다.
- 잔금일날 보내기 누르면 , 인지세, 보증료가 출금된다.
- 바로 PC로 전입신고를 하자, 그리고 문자 및 모르는 번호로 연락이 온다. ( 이전 세입자가 전출신고를 안해도 연락온다. )
https://hymndev.tistory.com/30
TBD - 확정일자 받는 방법
https://cd3504.tistory.com/entry/%ED%99%95%EC%A0%95%EC%9D%BC%EC%9E%90-%EB%AA%A8%EB%B0%94%EC%9D%BC
# STEP - 3
잔금일
- 카카오 전세대출 임대인에게 송금 ( 당일 06 ~ 23시 대출금 보내기 버튼 클릭 )
-
QnA
카카오 전세 대출 거부시, 보증금을 낮추어서 다시 재심사가 가능한가 ?
- 대출 신청 조건에 부합하면, 구비 서류를 다시 제출해서 대출심사를 다시 가능
- 추가 서류 및 보완사항 발생 및 다시 부결 가능
카카오 전세 대출 납세증명서 요청 하는가 ?
- 23.04.03 기준 필수로 요구하지는 않지만, 추가 서류로 요청 가능
다세대 주택에서, 내 호실이 아닌 다른 호실(옥탑방 등)이 위반건축물 이거나, 공용부분에 위반건축물이면 대출 가능 ?
- 심사는 해볼 수 있다. 하지만 안될 수 있음.
이전세입자가 전출신고 안했을 경우
- 내 보증금에는 문제없다, 그러나 '거주불명등록 신청서' 작성 > 1달 이내 처리
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