[Book][후기]월급쟁이 부자의 머니 파이프라인

 

책을 읽고 내가 찾아보고 싶은 것 & 바뀐 생각들

 

1. 근로소득 형성 이후, 자산 펌핑단계를 중간에 두고, 부동산 매수를 고려했으나, 

- 자산 펌핑과 더불어 콘텐츠 소득도 필요함을 알게 되었다.

 

2. 부채에 대한 관점이 달라졌다. 

- 인플레이션 고려 

 

임대사업가의 길에 대해 알아보기

꾸준한 배당주 알아보기

콘텐츠 소득의 세계, 예상 투여 리소스 및 ROI 

임대사업자의 세계 ( 전세와 월세를 섞어서 구분등기 주택을 보유하려면? ) 

창업 및 엑시트의 세계 알아보기 

편의점 같은 매장관리의 세계 알아보기 

원룸 혹은 투룸 전세에 살면서, 내 집마련 + 전세세팅을 고려해 보자.

 

 

Part 1 마인드 편_평범한 월급쟁이의 솔직한 이야기

 

부채를 활용해 자산을 키우기

• 당장의 원리금균등상환이 부담스러울 수 있다. 이럴 땐 미래를 한번 바라보자. 
• 10년간의 자산 상승률을 고려해서, 부동산 매매차익을 월세로 치환해 보자.
• 매달 근로소득에서 뜯기는 대출이자와 먼 미래에 벌어들일 차익의 값을 놓고 판단하자.

 

• 근로소득과 신용이 뒷받침되면, 건전한 부채를 사용해서 자산을 키울 수 있다.
• 갚지 않아도 되는 부채인데, 목돈이 생겼을 때 갚아버린다면 자본주의 시스템 이해 부족이다.

 

의문 : 20~30년 대출을 받아, 낮은 금리로 집을 사야 하는가?

 

- 처음에 20~30 년 긴 기간의 저금리 대출인 디딤돌 대출도 이자가 상당하여 바로 꺼려졌다. 한 달에 원리금균등상환으로 200만 원 이상을 태운다는 게 단순하게 봤을 때 이해가 되지 않았다. 

- 내가 장기적으로 부채가 줄어든다는 것에 대한 이해 부족하다는 것이다. 

- 몇 가지 happy path를 살펴보자. 

 

가정) 저금리 특례보금자리론 등으로 20년 만기 대출을 일으켜, 아파트를 매수했다. 

- 한 달 원리금은 200만 원으로 가정하자. 

 

1. 그 이후, 부동산 상승기를 맞이하여 매매차익으로 대출을 모두 갚고 시세 차익도 발생하는 상황이 왔다. 

- 실거주 기간 등 매도를 할 수 있는 조건을 맞추어, 대출을 Exit 하였다. 

 

2. 대출 30%로 매수하는 대신 풀대출 70% 을 일으켰다. 

- 남은 돈으로 다른 자산을 매입하고 ( 오피스텔, 주택 / 암호화폐 예치 / 배당주 등? )

- 대출 70%에 대한 이자보다 더 큰 현금흐름을 만들어서, 머니 파이프라인으로 대출을 Exit 하였다. 

 

3. 대출 40% 정도 끼고, 아파트를 매수했다. 

- 20~30 년간 원리금균등상환으로 근로소득으로 대출을 Exit 하였다. 

- 매 월마다, 원리금 200만 원을 내지만, 200만 원 중 원금이 차지하는 비율이 점점 커진다. 

 

체력 기르기

• 왼손엔 명석한 두뇌를 만들어 줄 책, 오른손엔 건강한 체력을 유지할 아령
• 저자는 달리기 추천 : 혈액 순환 / 스트레스 해소 / 두뇌 건강 / 코어근육단련

 

 

Part 2 투자 편_평범한 월급쟁이의 파이프라인 창출 방법

파이프라인 구축 이전에 해야 할 것

• 파이프라인 현황 파악
  • 자산, 부채 소스
  • 근로소득 / 기타 소득 / 사업소득 스트림
  • 투자소득 스트림
• 자료 : https://m.blog.naver.com/psung6/221432089227

19년 본인 대차대조표/현금흐름표 작성(양식 포함)

 

5가지 파이프라인 소개

• 5개 : 근로소득, 콘텐츠 소득, 사업 소득, 부동산 소득, 주식 배당소득 (근콘사부주)
• 주식 배당 소득 비중을 늘리는 것이 목표 ( 우량기업 배당금 )
• 순서 : 근로소득 > 콘텐츠 소득 > 사업소득 + 임대 소득

 

자산의 변동성에 대처하는 자세

노동의 가치를 폄하하는 것은 구차한 변명이다.

• 노동(근로)이 있기에 내가 배당금, 부동산 차익 등등 수익도 나기 때문이다.
• 직장인 + 투자자의 신분을 유지하는 전략을 모색하자.

 

1. 근로소득

 

총자산이 증가하는 것과 현금흐름을 만드는 것은 다르다.

• 당신이 총자산이 증가하여, 은퇴하는 것은 아직 준비가 덜 된 것이다.
• 예를 들어) 코인으로 7억을 만들어서, 집을 사고 은퇴하는 것은 빠르다는 것

 

• 월급을 대처할 꾸준한 현금흐름이 탄탄한 자금줄이 되어 줄 것이다.
• 현금흐름 = 사업+부동산+주식배당+콘텐츠 소득의 합을 계산해 보자.

 

• 두 가지 지표를 계산해 보자.
  • 1. 근로소득에 대한 자산상승률 Penetration
    • eg) 연봉 5000, 금년도 투자소득 2500 → 50% 침투율
  • 2. 근로소득에 대한 현금흐름 Penetration
    • eg) 월급 300, 월 30만 원 부가소득→ 10% 침투율
    • 2번에 대한 지표가 안정적으로 나오는 게 중요하다.

 

현금흐름이 근로소득을 커버하는 순간에도 소중한 본업을 잊지 말자.

• 소중한 본업과 소중한 동료 선후배들을 무시하지 말고 예의를 갖추자.
• 우리에게 주어진 시간은 많지 않고, 세상에서 할 수 있는 일은 많다.

 

 

퇴사하면 잃게 되는 것

• 1. 신용대출
  • 내 집 마련을 못했다면 회사 신용을 이용해서 대출 레버리지를 고려해 보자.
  • 퇴사 후 대출을 일으키면 꾸준한 소득 증빙등 제약이 많이 따라온다.
• 2. 4대 보험
  • 퇴사 후, 국민연금+건강보험 납부 의무는 여전히 있다.
  • ( 퇴사 후 지역가입자 전환 → 건강보험은 재산에 비례 )

• 3. 근로 현금 흐름
  • 법인을 하나 꾸려서, 수익과 세금을 관리하는 것도 고려
  • 저자는 나만의 회사의 작은 사무실로 출근하여, 일상 패턴을 유지

 

2. 콘텐츠 소득

자본주의 사회에서는 소비자가 아닌 생산자가 되어야 한다.

 

1단계, 블로그 운영하기

• 창작의 기본 체력은 스크립트 ( 글쓰기 )
• 배우는 것 : 최소 1년 이상의 꾸준함
  • http://moneyman.kr/archives/4140

[에세이] 무조건 상위 10% 안에 드는 방법

2단계, SNS 채널 진입

• 배우는 것 : 대중에게 영향력 주기
  • https://www.garyvaynerchuk.com/how-to-create-64-pieces-of-content-in-a-day/

How To Make 64 Pieces Of Content In A Day

3단계, 지식 창업

• 배우는 것 : 콘텐츠를 돈으로 치환하고, 수익화를 위한 파이프라인 만들기 

 

Process

• 1. 방문객 유입
  • 팁 : 진심을 담아 쓴 글보다, 문득 떠오른 생각을 간단히 10분간 기록한 포스팅을 하루 2~3회 올리는 것이 반응이 더 좋았다.
  • 포스트의 질도 중요하지만, 다양한 독자들의 니즈를 충족시키는 것도 중요하다.

 

• 2. 전자책, 강의
  • 나의 이야기에 귀를 기울여 주는 사람들이 역으로 강의를 요청하기 시작할 때 책을 쓰고 그 바탕으로 강의를 찍어도 된다.
  • 팁 : 전자책 20~30 쪽 + 1:1 상담 서비스
    • 처음에는 낮은 가격으로 후기와 리뷰를 쌓는 전략을 취하고,
    • 이후 검증이 어느 정도 되면, 정상가격으로 판매가를 올려도 된다.
    • 전자책의 장점은 확실한 수요자만 구매한다는 것이다.
      • 충분한 비용을 내고서라도, 확실한 정보를 얻으려고 하는 이들도 많다는 것.

 

 

저자의 프랜차이즈 창업 경험

• 프랜차이즈 창업 : 화장품 오프라인 매장
  • 2년간은 승승장구했다 > 리스크가 갑자기 찾아왔다.
  • 창업비용을 더 줄여야 한다 ( 임대차 + 인테리어 )
• 프랜차이즈 창업 : CU
  • 초기투자 2,270 ( 가맹비 770 + 초기물품 1400 + 소모품 100 )

 

예상매출 구하는 노하우

• 직접 현재 데이터 추출 ( 다양한 시간대, 환경 )
  • 오전/오후
  • 비 오는 날/맑은 날..
  • 평일/주말
  • 유동객 > 입점객 >인당 평균 매출
• 상권분석시스템 + 본사담당자 통해 간접적으로 과거 데이터 추출
  • KB리브온 상권분석시스템
    • 점포 1차 고객 범위 500m > 세대수 > 매출 범위 예상
    • 점포 2차 고객 범위 1km > 세대수 > 매출 범위 예상
• 양도양수 전략
  • 다점포 경영주의 부담이 클때, 괜찮은 매물도 시장에 가끔 나온다.
  • 인수할 매장의 과거 매출들을 확인하고
  • 부족한 포인트들을 미리 분석해서 개선시킬 수 있다.
• 나들가게 전환 전략
  • 나들가게는 구멍가게지만, 소상공인 지원을 받아 경쟁력을 갖추려는 마켓이다.
  • 이런 나들가게를 인수해서 24시간 편의점으러 전환하는 전략이다.
  • 인수 당시, 과거 매출데이터를 확보하는 것이 중요.
  • 인수 당시, 기존 고객들을 확보할 수 있는 전략이 중요.

 

 

사례 ) 나들가게 매수 전략

가시성이 좋은 3면 코너 슈퍼 (나들가게) 인수 > CU 전환

• 일매출 70만 원, 7~23시 영업 기준
• 반경 500m > 400세대 거주
• 경쟁사 : 300m GS25 위치한 빌라 밀집지역 존재 > 생각보다 매출이 높다.
  • 직접 가게를 방문해서, 매출을 염탐했다.
  • 충분히 나눠먹을 시장 파이가 있다고 분석했다.
• 나들가계 분석
  • 고객 입점률이 낮다 , 1~2% ,
    • 제품 구색이 편의점 보다 부족
    • 3면 코너에 잇지만 돌출간판이 없었다.
    • 가격이 편의점만큼 비싸다.
• 인수 후 매출
  • 첫날 110만 원, 3개월간 일 매출 120~130 만원
  • 브랜드 홍보에 6개월이 걸리며, 입소문 홍보에 힘썼다.
    • 주변상가 사장님들을 직접 방문해, 부담되지 않는 선에서 2만 원 선물세트를 전달
    • 미용실을 집중공략하여, 커피믹스, 사탕, 등 주기적으로 제공
      • 편의점 총각이라는 이름을 오르고 내렸다.
    • 점포 한정 증정류 스낵을 본사와 협의, 퇴근길 유동객에게 전단 배포
  • 성과 : 일평균 180만 원

 

 

프랜차이즈 개업 시 고려할 지표

• 신규 개점수 : 브랜드 인지 상승, 매출이 우상향
• 폐업률 : 헷징 지표
• 다점포율 : 2호점, 3호점 낼수록 매출 좋다는 증거

… 이어서

 

 

4. 부동산소득

내 집 마련부터 시작해야 하는 이유

인구가 감소한다는데 지금 부동산투자를 하는 게 맞을까?

부동산투자 시 알고 있어야 하는 기본기

갭 메우기

앞으로 부동산투자를 할 때 어떤 지역과 상품을 보면 좋을까?

지방: 구축 저층 주공 vs. 신축

다시 원점으로 돌아간다면 어떤 선택을 할 것인가?

등기부등본을 확인하라

후회를 하더라도 시장에 머물자

more_꾸자사모를 할 때 병행해야 하는 2가지: 복기와 공부

 

 

 

5. 주식 배당소득

배당소득이 제일 끝에 있는 이유

어떤 나라, 어떤 기업의 지분을 사서 모아가면 좋을까?

미국과 중국은 어떻게 나눠 접근해야 하는 걸까?

어떤 기업에 투자를 하면 되는 걸까?

중국 주식 시작하기

고령화 이슈를 알면 중국 주식이 보인다

부동산·주식 투자 모두 안전마진을 구해야 한다

앞으로의 방향

more_미래 청사진을 상세하게 그리자

5대 파이프라인

• 근로소득
• 콘텐츠 소득
• 사업소득
• 부동산 소득
• 주식 배당 소득

소득의 극대화 : 근로+콘텐츠+창업 확대

자산 및 현금흐름 유지 : 주식 배당

 

 

주식, 배당주 기준

나보다 오래 살았고 / 오래 1등 기업 / 시가총액 1등 혹은 각 섹터 1등 / 미래 유망 산업군의 1등

미국과 중국의 나라에 주목

• 미국 혁신 기업
  • IT 커뮤니케이션 업종의 성장을 믿으며, 해당 1등 기업 지분 모으기
• 중국 내수 기업의 지분 모아가기, GDP성장률 및 인구수 고려
  • 내수 시장에서 1등 하는 각 업종들의 지분을 모아간다.

 

 

 

대표 미국 기술 혁신 기업

• FAANG , MAGAT
• 시장의 전체 파이가 커질 것인가?
• 그 파이를 먹고 있는 기업은 무엇인가?

 

 

 

 

배당성장주 투자 팩터

• 배당 성장 기간
• 배당 성장률
• 배당 성향